Снижение ставок по депозитам стимулирует приток средств в паевые фонды
В третьем квартале 2025 года произошли заметные структурные изменения в сегменте рыночных ЗПИФов недвижимости. Если ранее рост шел в основном за счет фондов, доступных квалифицированным инвесторам, то в отчетный период две трети прироста обеспечили ЗПИФы для неограниченного круга инвесторов. Этому способствовало существенное снижение ставок по длинным депозитам. В таких условиях управляющие ждут дальнейшего перетока сбережений на рынок коммерческой недвижимости.
Выйти из полноэкранного режима Развернуть на весь экран Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ По итогам третьего квартала 2025 года активы рыночных ЗПИФов недвижимости превысили 725 млрд руб., что на 8% выше показателя второго квартала и более чем на треть выше результата двенадцатимесячной давности. Такие данные приводит в своем обзоре управляющая компания «Парус Управление активами». В отчетный период было создано сразу пять новых фондов — чистые привлечения в три фонда составили более 10 млрд руб., два ПИФа находятся в стадии формирования. При этом выплаты дохода пайщикам в третьем квартале составили невиданные ранее 21,7 млрд руб., что в два раза выше показателя второго квартала и в два с половиной раза больше, чем в аналогичный период прошлого года. Выйти из полноэкранного режима Развернуть на весь экран Основной вклад в прирост активов обеспечили фонды, доступные неограниченному кругу инвесторов. За третий квартал они выросли на 38,4 млрд руб., до 380,6 млрд руб. И несмотря на высокую базу, эти ПИФы демонстрируют ускорение прироста — за минувший квартал их активы выросли на 11,2%, тогда как в предшествующем было 8,8%, а годом ранее — всего 4,6%. Темпы роста активов фондов, доступных квалифицированным инвесторам, напротив, демонстрировали замедление — за третий квартал они увеличились на 4,6% (до 344,5 млрд руб.), что почти в два раза ниже темпов роста предыдущего квартала и на 11,7 п. п. ниже показателя аналогичного периода прошлого года. На предпочтения неквалифицированных инвесторов повлияло смягчение денежно-кредитной политики Банка России. С июня регулятор в три шага снизил ключевую ставку на 4 п. п. — до 17%. Средняя максимальная ставка по депозитам крупнейших банков опустилась с 18,3% до 15,6% годовых, но они доступны лишь по вкладам до полугода. «На данный момент в России небольшое количество привлекательных по риск-доходности долгосрочных инвестиционных идей. Как следствие, интерес инвесторов-физлиц к продуктам ЗПИФ недвижимости растет»,— отмечает руководитель аналитического центра УК «Парус Управление активами» Елена Михайлина. Участники рынка обращают внимание и на активный переход частных инвесторов от вложений в жилую недвижимость к фондам коммерческой недвижимости. «Этот класс активов оказался понятным, стабильным и доходным. Коммерческая недвижимость не только защищает капитал от инфляции, но и дает доходность почти в два раза выше, чем у жилой недвижимости,— 12% годовых против 5–6% годовых от аренды жилья»,— отмечает управляющий УК «ВИМ Сбережения» Алексей Стрелецкий. Впервые в этом году произошел заметный рост ликвидной части (наличность, депозиты, облигации) в фондах. По оценке УК «Парус Управление активами», в третьем квартале такие вложения выросли на 12,5%, до 69,5 млрд руб., в результате чего их доля увеличилась с 9,2% до 9,6%. На протяжении предыдущих трех кварталов их доля сократилась с пиковых 17,1%. Основной причиной такого роста стало создание новых фондов, так как инвестирование в проекты занимает несколько месяцев. Впрочем, количество проведенных или подготовленных сделок уверенно растет. Директор проектов УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Васильченко рассказала о том, что в состав ЗПИФ «Современный арендный бизнес 3» была включена вторая очередь складского комплекса в Ростове-на-Дону. В другом фонде удалось договориться о пересмотре ставок аренды для мультитемпературных складов, в уже сформированном ЗПИФ недвижимости «Современный 7» осуществили ротацию арендатора складского комплекса в Краснодаре с повышением ставки. В УК «Альфа-Капитал» закрыли одну сделку и готовят еще одну в сегмент Light Industrial (производственно-складские площади для малого и среднего бизнеса). «Каждый управляющий старается оперативно реагировать на изменения рынка, поэтому в рамках работы фондов пересматривали некоторые условия аренды»,— отмечает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитала» Владимир Стольников. Участники рынка рассчитывают на перетоки средств с депозитов физлиц даже при условии сохранения ключевой ставки Банка России. «Закрытые иностранные рынки для инвестирования и ограниченный российский фондовый рынок будут и дальше стимулировать инвесторов искать новые идеи и продукты на локальном рынке, а УК — развивать рынок ЗПИФов недвижимости»,— отмечает Елена Михайлова. «При текущих высоких ставках мы не видим системного ухудшения рынка складского и офисного сегмента, договоры аренды продолжат индексироваться, что будет положительно сказываться на чистом операционном доходе фондов»,— отмечает господин Стольников.
Во втором квартале темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости заметно выросли